Una guía completa para comprar casas en ejecución hipotecaria y ganar dinero

Esta es la segunda entrega de mi amigo Eric Moorman, a quien considero un genio de la inversión inmobiliaria. Asegúrate de revisar su primera publicación «Cómo gano $ 250,000 al año invirtiendo en bienes raíces“, En caso de que se lo haya perdido. Además, si desea obtener más información sobre la inversión inmobiliaria, asegúrese de suscribirse a nuestro boletín gratuito a continuación.

No es ninguna sorpresa; hay MUCHAS ejecuciones hipotecarias en el mercado inmobiliario en este momento.

Tampoco es de extrañar que estas casas se puedan comprar con grandes descuentos.

De hecho, las ejecuciones hipotecarias, en mi opinión, son lo más candente en la inversión inmobiliaria.

El mercado está lleno de ellos y los bancos están reteniendo a miles, para no inundar aún más el mercado. Como la mayoría de ustedes saben, los bancos no están en el negocio de los bienes raíces. Están en el negocio de prestar dinero.

Cuando un banco recibe una ejecución hipotecaria, es un activo tóxico en los libros bancarios. Ahora, más que en cualquier otro momento de la historia, los bancos se están deshaciendo de estos activos tóxicos por centavos de dólar.

Antes de renunciar a su trabajo diario y decidir que se hará rico comprando y vendiendo ejecuciones hipotecarias, sepa esto:

La palabra ejecución hipotecaria significa varias cosas diferentes y tiene varias etapas diferentes. Dependiendo de la etapa de ejecución hipotecaria en la que se encuentre una casa, dependerá de la cantidad de riesgo que asumirá. Veamos las diferentes etapas de la ejecución hipotecaria y los aspectos positivos y negativos de la compra en cada etapa.

Antes de seguir leyendo, comprenda que cada estado maneja las ejecuciones hipotecarias de manera diferente. Las líneas de tiempo y los ejemplos que proporciono a continuación no serán necesariamente el estándar para el lugar donde vive.

La pre-ejecución hipotecaria

La primera etapa del proceso de ejecución hipotecaria se conoce como pre-ejecución hipotecaria. Esto significa que la persona propietaria de la hipoteca está atrasada en sus pagos. Dependiendo del banco, los pagos podrían demorarse entre 3 y 12 meses. Sí, algunos bancos no inician el período de pre-ejecución hipotecaria durante 12 meses.

En esta etapa, el propietario todavía vive en la casa. Se están acumulando intereses y multas sobre su préstamo, pero lo único que realmente está sucediendo es que su puntaje crediticio está bajando (rápidamente) y están recibiendo muchas cartas por correo del banco. El banco aún no ha decidido llevar a cabo una ejecución hipotecaria completa, ya que están tratando de resolver algo con el propietario de la casa y ahorrarse el alto costo del proceso de ejecución hipotecaria.

Lo positivo de comprar en esta etapa del proceso de ejecución hipotecaria es que obviamente tiene un vendedor motivado. Dependiendo de su situación, pueden estar dispuestos a vender su casa a un precio muy bajo, para evitar una ejecución hipotecaria y ahorrar lo que puedan de su crédito.

Lo negativo es que pueden no tener mucho capital en la casa y, por lo tanto, su motivación puede no ser un factor. No le hace ningún bien a un inversor comprar una casa cuando vale lo que el vendedor debe por ella (o como es el caso de muchas propiedades en este mercado, la casa no vale lo que el vendedor debe).

Buscas motivación pero compras con equidad.

Sin profundizar demasiado en la estrategia de inversión, sepa que en algunos casos puede valer la pena hacer los pagos atrasados ​​y comprar la casa con un financiamiento creativo. No discutiremos eso en esta publicación, pero sabemos que es una opción viable y una que discutiremos en publicaciones futuras.

La venta corta

La siguiente etapa en el proceso de ejecución hipotecaria es cuando puede comprar la casa en una venta corta. Una venta corta es cuando el banco está dispuesto a aceptar menos por la casa de lo que se adeuda actualmente por la propiedad. No hay un período de tiempo establecido para cuando una casa pasa del estado previo a la ejecución hipotecaria a que el banco esté dispuesto a realizar una venta corta en ella.

Cuando el banco ha decidido que tomará una venta corta, básicamente ha llegado a la conclusión de que el propietario actual no podrá recuperar sus pagos atrasados ​​y continuar con la hipoteca. La única razón por la que un banco aceptará una venta corta es para renunciar al largo proceso y al alto costo de ejecutar la hipoteca morosa.

Hay algunos aspectos positivos y MUCHOS aspectos negativos de la compra en esta etapa de ejecución hipotecaria. A algunos inversores les encanta comprar en esta etapa, pero como verá, es mucho trabajo, lleva una cantidad de tiempo extremadamente grande y rara vez produce un trato.

Lo positivo de comprar una casa como venta corta es esto, puede obtener un gran descuento…. ¡Eso es todo!

Los aspectos negativos son los siguientes: El propietario actual tiene que solicitar una Venta Corta, enviando mucha información financiera básicamente para convencer al banco de que ya no está en condiciones de pagar su hipoteca.

¡Esto lleva una eternidad!

Una vez que la casa ha sido aprobada para una venta corta, el propietario actual debe aceptar su precio y luego enviarlo al banco para su aprobación. Este proceso también lleva una eternidad (varios meses). Una venta corta puede tardar fácilmente entre 6 y 9 meses en realizarse, y he visto casos en los que tardó más de un año.

Aquí está la aterradora realidad de las ventas al descubierto, puede ser hasta el final y usted piensa que el trato en el que ha estado trabajando durante meses está a punto de concretarse y BOOM, el banco lo rechaza. Se puede ganar dinero con las ventas al descubierto, pero definitivamente no es un método en el que basar su negocio de inversión.

Ir a la subasta

La tercera etapa del proceso de ejecución hipotecaria es cuando la propiedad se subasta en los escalones del juzgado. Este es el momento más peligroso para comprar, ¡y solo los inversores experimentados deberían intentar comprar en la subasta del tribunal!

En esta etapa, el banco ha pasado por las legalidades del proceso de ejecución hipotecaria y la casa va a subastarse. El banco enviará un representante para ofertar al menos lo que se adeuda por la propiedad, y cualquiera que esté dispuesto a pagar por encima de eso puede comprar la casa.

Los aspectos positivos de esto son que, si hay un montón de equidad en la casa, es posible que tenga una oportunidad de obtener un buen trato. Aquí están los aspectos negativos. ¡El individuo a menudo puede estar todavía en la casa en esta etapa! Incluso si lo compra, pueden tirarlo a la basura cuando se vayan. Por lo tanto, no tiene forma de calcular cuáles serán sus reparaciones en la casa.

Además, en esta etapa, el banco NO necesariamente elimina todos los gravámenes de la propiedad. Puede comprar la casa y descubrir que hay un gravamen de mecánicos, un gravamen de la ciudad o varios otros gravámenes que USTED ha heredado.

Además, cada estado tiene un período de redención para que el propietario anterior se ponga al día con la hipoteca y todas las tarifas, después de la subasta.

Por supuesto, esto es MUY improbable, pero es algo a considerar. Además, en los escalones del tribunal, el comprador debe depositar una gran suma de dinero como depósito, con una ventana muy pequeña para obtener el saldo restante.

Si no es un comprador en efectivo, tendrá muchas dificultades para comprar estas propiedades. Una vez más, se puede ganar dinero comprando casas en la subasta del tribunal, pero es muy peligroso, y hay varias cosas que puede descubrir una vez que compre la propiedad que cambian por completo la perspectiva financiera del trato.

Si la frase «Cuidado con el comprador» alguna vez fue apropiada, ¡es cuando se compra en los escalones del juzgado!

¿Reo Speedwagon? No exactamente

La etapa final del proceso de ejecución hipotecaria es mi favorita. Este es el punto donde la casa se convierte en un «REO». Una vez que se lleva a cabo una subasta en los escalones del juzgado y nadie puja más que la puja del banco, la propiedad vuelve al banco y se convierte en REO o «Propiedad inmobiliaria» propiedad.

En este punto, el banco ha estado lidiando con este activo tóxico durante bastante tiempo, ¡sin que ingrese dinero y solo salga dinero! Debe comprender los costos del banco para comprender por qué están extremadamente motivados para vender estas propiedades.

Como se indicó anteriormente, el banco ha tenido este activo improductivo en sus libros durante mucho tiempo. Han gastado dinero en honorarios de abogados, preservación de propiedades, seguros, etc. La mayoría de los grandes bancos tienen miles de estos activos improductivos y los necesitan urgentemente fuera de los libros.

Los aspectos positivos de comprar en esta etapa son muchos. Primero, una vez que la propiedad es un REO, cuando el banco vende la propiedad, se requiere que entregue un título limpio y elimine todos los gravámenes. Por tanto, no tendrás sorpresas una vez hayas comprado la casa.

Además, nadie vivirá en la casa en este momento. El banco ha visto que los dueños anteriores han desocupado la propiedad, sin posibilidad de canjear su préstamo. Los aspectos negativos de comprar en esta etapa son que los propietarios anteriores a menudo dejan la casa en malas condiciones. Dependiendo de cómo se mire, es posible que esto no sea negativo en absoluto. Cuanto peor se encuentre una propiedad, mejor será el descuento. Cuando se vuelve bueno en estimar las reparaciones, esto es simplemente un factor que se incluirá en su oferta.

Esto puede sorprenderle, pero como inversores, la casa importa muy poco cuando se trata de recibir un cheque.

No estoy diciendo que la condición de la propiedad no influya en la decisión de realizar una inversión, pero la condición de la casa no es el factor principal.

Mi punto es, no te alejes de las casas que huelen a pis de gato o que están en mal estado, ¡hay dinero ahí! Muchas de las viviendas actuales en el mercado no serán financiables a través de un banco, debido a su estado. ¡Esto solo sirve como un bono para usted, el inversionista!

En el momento de escribir este artículo, Fannie Mae, Freddie Mac y la FHA (Administración Federal de Vivienda) tienen por sí solos cerca de 250.000 viviendas REO. Como inversionista, el mercado de ejecuciones hipotecarias es definitivamente algo a lo que también debe prestar atención.

Si bien hay varias etapas de ejecución hipotecaria y cada etapa conlleva una cantidad diferente de riesgo, cada etapa también brinda la oportunidad de crear una gran cantidad de riqueza. Si bien hay varias vías en las que concentrarse cuando se trata de ganar dinero en el sector inmobiliario, en este mercado, pocos se acercan al poder de aprovechar el capital de los REO en dificultades bancarias.

Concéntrese en su educación y aprenda el proceso de ejecución hipotecaria, ¡y luego vaya a ganar algo de dinero!

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