Si es dueño de una casa o si está pensando en comprar una, una decisión reciente de la Casa Blanca tendrá un impacto en su hipoteca.
A principios de 2017, el presidente Trump emitió una orden ejecutiva para revertir un recorte de tasas en los préstamos hipotecarios de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para compradores de vivienda.
Los compradores de vivienda más jóvenes y por primera vez generalmente aprovechan los préstamos respaldados por la FHA, que están diseñados para hacer que las viviendas sean más asequibles.
La movida de Trump no es sorprendente. El recorte de tasas y la reducción de tarifas de la FHA de Obama crearon controversia entre los prestamistas y consultores hipotecarios. Aunque el recorte estaba destinado a ahorrar dinero a los compradores de vivienda y generar más hipotecas en general, también habría reducido un poco las reservas de capital de la FHA, posiblemente provocando la caída del mercado inmobiliario, según los conservadores que respaldan la reversión.
¿Cómo afectará esta decisión a los propietarios y aspirantes a propietarios? El presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios estima que hasta 850.000 propietarios verán aumentar sus costos hipotecarios y 40.000 nuevos compradores de vivienda se verán afectados por costos de cierre más altos y tasas de préstamo menos atractivas. Esto es lo que necesita saber.
¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?
La FHA es parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) federal. Cuando se fundó la FHA en 1934, su objetivo era estabilizar la economía después de la Gran Depresión aumentando las oportunidades para la propiedad de vivienda asequible. La FHA intervendría cuando los prestamistas privados no pudieran dar crédito a los compradores de vivienda.
Los préstamos de la FHA, hechos por prestamistas privados y asegurados por la FHA, ayudan a los posibles propietarios a ahorrar en pagos iniciales y costos de cierre. Los compradores por primera vez, los compradores de bajos ingresos y los compradores con un crédito deficiente a justo son los principales beneficiarios de préstamos de la FHA.
Según HUD, los préstamos respaldados por la FHA representaron el 16.6 por ciento de los préstamos para viviendas unifamiliares en 2016. En el mismo año, esos préstamos sumaron 1.26 millones de préstamos para compras respaldados por la FHA y refinanciaciones solo para viviendas unifamiliares.
El atractivo de los préstamos de la FHA es su bajo pago inicial, tan bajo como el 3,5 por ciento para algunos compradores. Los prestatarios también pueden obtener hipotecas a pesar de puntajes de crédito inferiores a los óptimos. El puntaje crediticio promedio de un prestatario de la FHA en 2016 fue 679, considerado un puntaje crediticio «justo» para comprar una casa. Pero incluso los prestatarios con crédito de 500 y con deudas pasadas enviadas a cobranza pueden obtener préstamos de la FHA. Otras agencias crediticias, como Fannie Mae y Freddie Mac, tienen regulaciones crediticias más estrictas.
¿Qué significó el recorte de tasas de la FHA de Obama para los compradores de vivienda?
Incluso con ahorros en el pago inicial, muchos titulares de préstamos de la FHA sienten el impacto de los pagos mensuales del seguro hipotecario y las primas adicionales. La reducción de la tasa de la FHA ahorró un millón de prestatarios, en promedio, $ 500 al año.
Las tarifas se redujeron en un cuarto de punto porcentual (0,25 puntos porcentuales) del monto total prestado. Un propietario con un préstamo de $ 190,000, por ejemplo, el préstamo promedio respaldado por la FHA para 2016, podría ver caer los pagos mensuales en $ 40 por mes. Ese descuento mensual suma hasta $ 480 por año en ahorros, y los prestatarios con viviendas más caras o préstamos más cuantiosos ahorrarían aún más.
Los recortes de la FHA también tenían la intención de lograr que más prestatarios calificaran para el mercado de compra de viviendas. Los prestamistas tienen proporciones estrictas de deuda a ingresos cuando se trata de seguros para propietarios de viviendas. Con primas más bajas que pagar, los propietarios potenciales más jóvenes con ingresos más bajos y un crédito menos establecido podrían cumplir con los requisitos de los prestamistas. En 2015, la FHA vio un estimado de 75,000 prestatarios con puntajes de crédito por debajo de 680 calificar para hipotecas, gracias a préstamos respaldados por la FHA.
¿Los resultados previstos? Hipotecas más asequibles para una gama más amplia de compradores y un mercado inmobiliario sólido.
¿Por qué Trump revirtió el recorte de tasas de la FHA?
Muchos funcionarios de la administración, incluso antes de que Trump asumiera el cargo, estaban preocupados por el efecto potencial de los recortes de tasas en el fondo de seguro hipotecario de la FHA.
Se requiere que la FHA tenga un índice de reserva de capital, un porcentaje del total de depósitos de los clientes, de al menos el 2 por ciento. La proporción finalmente alcanzó un saludable 2,32 por ciento en 2016, lo que hizo que muchos funcionarios gubernamentales se sintieran optimistas de que la FHA podría permitirse reducir las tarifas. A otros les preocupaba que si las tasas bajaban demasiado, la nación podría perder dinero y terminar con otra crisis inmobiliaria.
La reversión de Trump del recorte de tasas planificado significa que las tasas se mantendrán sin cambios y el índice de reserva de capital de la FHA seguirá aumentando.
¿Qué significa la revocación de la FHA de Trump para los compradores de vivienda?
Tanto los compradores como los propietarios de viviendas que tienen préstamos de la FHA seguirán contribuyendo a la tasa original: 0,85 por ciento del monto de su hipoteca cada año (la tasa anual bajó a 0,6 por ciento con los recortes). Los costos más altos pueden mantener a los compradores primerizos fuera del mercado.
Digamos que tiene una hipoteca de $ 200,000, cerca del promedio nacional de $ 190,000. Pagará $ 500 más al año (o $ 40 más al mes) de lo que pagaría con la reducción de tarifas.
Los titulares de hipotecas que ya están pagando las tasas reducidas verán subir sus hipotecas en un promedio de $ 40 al mes o $ 500 al año. Aquellos en áreas de alto costo, como las grandes ciudades, pueden estar pagando aún más.
Si es dueño de una casa o está a punto de comprar una, planifique presupuestar más para los pagos mensuales de la hipoteca. Afortunadamente, $ 500 al año generalmente no es un gran ahorro en comparación con el costo de una casa. Sus gastos aumentarán, pero probablemente no mucho.
Sin embargo, podría tener más dificultades para obtener una hipoteca si está buscando una casa en el mercado. Sin la tasa más baja, necesitará una mejor relación deuda-ingresos para ser aprobado para pedir prestado. Planee pagar el 0,85 por ciento original de su hipoteca anualmente si obtiene un préstamo respaldado por la FHA.
La administración Trump ha insinuado la posibilidad de que la reversión no sea permanente, por lo que las tasas más bajas de Obama para los préstamos de la FHA pueden restablecerse, pero no cuente con ello. Asegúrese de ahorrar mucho dinero antes de solicitar un préstamo hipotecario de la FHA.
Resumen
El nuevo aumento en los préstamos de la FHA hará que tanto los compradores de vivienda jóvenes como los mayores paguen, en promedio, $ 500 más al año (o $ 40 al mes) que con la reducción durante la administración de Obama. Y aquellos que buscan comprar una casa pero tienen un crédito menos que estelar probablemente lo encuentren más difícil.