Si ha estado buscando una hipoteca últimamente, o si revisa las tasas hipotecarias de hoy en nuestro sitio, verá prestamistas refiriéndose a “pts” después de cada tasa. ¿Qué significa esto?
«Pts» es una abreviatura de «puntos», que en sí misma es una abreviatura de «puntos porcentuales de hipotecas».
No se preocupe, no es tan complicado como parece.
¿Qué son los puntos hipotecarios?
Un punto equivale al uno por ciento del monto de su préstamo hipotecario. Si tiene que pagar un punto en una hipoteca de $ 200,000, deberá $ 2,000.
En realidad, existen dos tipos de puntos hipotecarios:
1. Puntos de origen o tarifas de origen.
Cuando obtenga una hipoteca, tendrá que pagar los “costos de cierre” a su prestamista u otros terceros. Los costos de cierre son una combinación de tarifas únicas requeridas para obtener una hipoteca. Uno de estos costos son los puntos de origen, un porcentaje del monto total de su préstamo que deberá pagar al prestamista. Antes de obtener una hipoteca, pregunte cuánto adeudará en los puntos de origen.
2. Puntos de descuento
Estos son puntos pagados por adelantado que ayudan a reducir la tasa de interés adeuda de su hipoteca.
Los puntos de origen son solo tarifas a las que debe estar atento, no hay mucho más.
Los puntos de descuento, por otro lado, requieren que usted tome una decisión: pagar más por adelantado o pagar más cada mes. Vamos a pasar el resto de esta publicación discutiendo los puntos de descuento.
Lo que puede hacer por usted el pago de puntos hipotecarios
Si está pagando puntos de descuento hipotecario, cada punto reducirá su tasa de interés en aproximadamente .125 por ciento para una hipoteca a 30 años, o en .250 por ciento para una hipoteca a 15 años. Eso significa que si desea reducir su tasa de interés de, digamos, 4.5 por ciento a 4.25 por ciento en una hipoteca a 30 años, deberá pagar dos puntos para que eso suceda.
En términos generales, pagará los puntos hipotecarios de su propio bolsillo. Pero el vendedor de la propiedad también puede pagar puntos de descuento para incentivarlo a comprar su propiedad.
Un ejemplo de uso de puntos hipotecarios
Digamos que está sacando una hipoteca de $ 200,000 para una casa nueva. Obtendrá un préstamo a tasa fija a 30 años con una tasa de interés anual del 4.50 por ciento. Esto da como resultado un pago hipotecario mensual de $ 1,013.
Para obtener una tasa más baja en su hipoteca, elige pagar dos puntos de descuento, o $ 4,000 (.02 × 200,000 = $ 4,000), por adelantado. Esto reduce la tasa de interés de su préstamo al 4.25 por ciento, lo que resulta en un pago hipotecario mensual más bajo de $ 984. ¡Acaba de ahorrar $ 29 por mes durante 30 años!
Pagar dos puntos – $ 4,000 – al cierre terminará ahorrándole $ 10,440 ($ 29 por mes × 360 meses) durante la vigencia del préstamo.
Suena genial, ¿verdad? No necesariamente.
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El «período de recuperación» del pago de puntos hipotecarios
En el ejemplo anterior, determinamos que si paga $ 4,000 en puntos por adelantado en su hipoteca, puede ahorrar $ 10,440 durante la vigencia del préstamo. Parece un trato razonablemente bueno en la superficie. Pero, ¿cuántos años se necesitarán para salir adelante?
Para calcular esto, tome la cantidad que pagaría en puntos de descuento hipotecario y divídala por los ahorros mensuales resultantes. Si los puntos de descuento cuestan $ 4,000 y ahorrará $ 29 por mes, el cálculo de recuperación se verá así:
$ 4,000 / $ 29 por mes = 138 meses
Eso significa que le tomará 11.5 años recuperar los $ 4,000 que pagó por adelantado. Solo después de 11,5 años, su pago adicional comenzará a ahorrarle dinero.
La desventaja de pagar puntos hipotecarios
Pagar puntos de descuento hipotecario no es el mejor uso de su dinero. Aquí hay algunas razones de por qué:
Es posible que no tenga la hipoteca durante 11,5 años; la mayoría de las personas refinancian su hipoteca o se mudan a una nueva casa dentro de ese plazo. Si lo hace antes de alcanzar la marca de los 11,5 años, habrá perdido dinero al pagar los puntos de descuento.
Si el dinero será escaso cuando compre la casa, pagar puntos de descuento puede ser una extravagancia innecesaria (a menos que, por supuesto, el vendedor pague los puntos). Si el vendedor está pagando los puntos de descuento, pero insiste en que el precio de venta final se ajuste al alza para compensar el costo de los puntos, usted cambiará un precio de venta más alto y una hipoteca por una tasa de interés más baja. No se deje engañar por esta oferta, es un mal negocio para usted. Pagar puntos de descuento de su propio bolsillo puede dejarlo con menos efectivo después del cierre, efectivo que probablemente necesitará mientras se prepara para mudarse a su nueva casa.
Otro factor importante es: W¿Qué más podría hacer con el dinero que pagaría por los puntos de descuento de la hipoteca?
Como ejemplo, ¿qué pasaría si invirtiera esos $ 4,000 en un ETF del índice S&P 500 con un promedio del 8 por ciento en rendimientos anuales? Al final de los 30 años, esa inversión aumentaría a aproximadamente $ 40,251.
Recuerde que los puntos de descuento solo le ahorrarían $ 10,440, y eso es si se quedara en la misma casa con la misma hipoteca durante 30 años completos.
Resumen
Para la mayoría de las personas, en la mayoría de las situaciones de compra de una vivienda, no vale la pena pagar los puntos de la hipoteca. Esto es cierto porque o no se quedará con su hipoteca el tiempo suficiente o hay mejores lugares para depositar su dinero extra. A menos que el vendedor esté cubriendo los puntos de la hipoteca, generalmente vale la pena dejar esas ofertas de descuento solo.
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