¿Crees que tu alquiler es demasiado alto? Difícilmente estás solo. El alquiler es el mayor gasto para muchos jóvenes profesionales menores de treinta años. Y en muchas ciudades la renta sube cada año.
Es posible que haya oído hablar de un amigo, o el amigo de un amigo, que se ha apoderado de una joya de vivienda difícil de alcanzar: un apartamento con control de alquiler.
¿Es realmente posible conseguir un apartamento de alquiler controlado? ¿Y la oferta es realmente tan buena como parece?
¿Qué es el control de alquiler?
El control de la renta es una política que limita la cantidad que los propietarios pueden cobrar en la renta de los inquilinos, lo que proporciona un “tope” o cargo máximo. Puede limitar los motivos de desalojo y regular el momento de los aumentos de alquiler (generalmente una vez al año). Son más comunes en áreas con altos costos de vida y alta densidad de población, como las grandes ciudades costeras. El cargo máximo es diferente en cada ciudad y puede variar de un año a otro según la inflación y el costo de vida.
Las políticas de control de alquileres no significan que el alquiler no subirá. Permiten a los inquilinos saber de antemano cuánto pagarán y presupuestar en consecuencia. Protegen contra aumentos de alquiler «sorpresivos».
La estabilización de los alquileres es una medida similar que utilizan muchas ciudades para hacer frente al aumento de los alquileres. La estabilización de la renta limita la cantidad que los propietarios pueden aumentar con el tiempo para los inquilinos existentes. Le da a los inquilinos el derecho a renovar su contrato de arrendamiento. Pero permite aumentos de alquiler para nuevos inquilinos y no da un cargo máximo posible. Los propietarios también pueden aumentar el alquiler para cubrir los costos de servicios públicos o de mantenimiento. La estabilización de alquileres es más común que el control de alquileres. Por ejemplo, la ciudad de Nueva York tiene tanto control de renta como estabilización de renta, pero es mucho más probable que encuentre un apartamento con renta estabilizada que uno con renta controlada.
Los congelamientos de alquiler son medidas locales temporales poco frecuentes que prohíben los aumentos de alquiler. Están diseñados para ser a corto plazo.
¿Cuál es el objetivo del control de alquileres?
Lo adivinó: el objetivo del control de alquileres es viviendas asequibles para los inquilinos. Las políticas apuntan específicamente a mantener los costos de vivienda razonables para los residentes de ingresos bajos y medianos.
También hay un objetivo más grande en juego. Cuando los vecindarios se vuelven populares y más inquilinos quieren mudarse, el principio económico de «oferta y demanda» funciona. Los precios de los alquileres suben. A medida que los residentes más ricos se mudan, los residentes que no pueden pagar los precios más altos se ven obligados a mudarse, lo que aumenta la desigualdad de ingresos en la ciudad. Las medidas de control de alquileres mantienen los vecindarios accesibles a los inquilinos con una variedad de niveles de ingresos.
Al menos, así es como está diseñado para que funcione el control de alquileres. Los políticos, economistas y propietarios debaten si el control de los alquileres mantiene bajos los precios para los inquilinos a lo largo del tiempo.
¿Qué estados y ciudades de EE. UU. Permiten el control de alquileres?
No muchos. De hecho, varios estados tienen leyes contra el control de los alquileres. Pero estos estados, principalmente en el sur, las Grandes Llanuras y el Medio Oeste, tienden a tener costos de vida más bajos.
Si el estado permite el control de los alquileres, las ciudades pueden decidir si lo implementan o no localmente. Las ciudades con mercados inmobiliarios costosos y competitivos tienen más probabilidades de tener políticas de control de alquileres.
Aquí es donde puede encontrar un apartamento de alquiler controlado en los EE. UU.:
California. Muchas ciudades de California, incluidas las famosas por su precio (San Francisco, Los Ángeles, Oakland, Palm Springs, Santa Mónica y más) tienen algún tipo de control de alquiler.
Nueva York. Varias ciudades del norte del estado de Nueva York, como Buffalo y Yonkers, tienen políticas de control de alquileres. El control de alquileres de la ciudad de Nueva York, notoriamente caro, funciona de manera un poco diferente. Los apartamentos de alquiler controlado en la ciudad de Nueva York existen, pero solo para los inquilinos que han vivido en el apartamento continuamente desde 1971. A menos que heredes uno de estos apartamentos de un pariente, no tienes suerte. Sin embargo, la buena noticia es que alrededor del 50 por ciento de los apartamentos de Nueva York tienen estabilización de alquiler. Una política de estabilización limita cuánto puede aumentar el arrendador su alquiler con el tiempo y le permite renovar su contrato de arrendamiento si todo va bien.
Maryland. Los condados de Frederick y Washington, junto con las ciudades de College Park y Takoma Park, tienen políticas de control de alquileres.
New Jersey. Muchas áreas de Nueva Jersey tienen leyes de control de alquileres, incluidas las ciudades más grandes de Newark y Jersey City.
Washington DC. El control de alquiler se aplica a los apartamentos en el Distrito de Columbia (no a las viviendas cercanas en Maryland o Virginia).
Más estados pueden permitir el control de alquileres en un futuro próximo. Los defensores de los estados de Illinois y Washington, por ejemplo, están presionando para legalizar las políticas de control de alquileres.
El control de alquiler se ve ligeramente diferente en cada ciudad. Pero la mayoría de las ciudades tienen una política similar a la de San Francisco, donde los propietarios pueden aumentar el alquiler una vez al año, comenzando un año después de que el inquilino se mude. Los propietarios solo pueden aumentar el alquiler en un cierto porcentaje que varía de un año a otro. Una vez que un inquilino se muda y otro se muda, el propietario es libre de aumentar el alquiler del nuevo inquilino, pero debe aplicar el control del alquiler mientras el inquilino viva allí.
Pros de control de alquileres
Para los inquilinos, el control de alquileres tiene muchas ventajas.
Puede permitirse vivir en una ciudad cara más fácilmente, lo que a menudo significa proximidad al transporte público, lo que reduce los costos de conducción. Cuando el alquiler aumenta, es un aumento modesto y se anuncia con anticipación, por lo que puede incluirlos en su presupuesto y planificar el futuro. Es menos probable que se salga de su vecindario si de repente se convierte en el próximo lugar de moda. Tienes seguridad a largo plazo si quieres permanecer en el mismo apartamento a lo largo del tiempo. El control de alquileres a menudo viene con otras protecciones para inquilinos. Las políticas de San Francisco y Santa Mónica, por ejemplo, incluyen restricciones al desalojo. Los propietarios solo pueden desalojar a los inquilinos por «causa justa», como no pagar el alquiler o violar el contrato de arrendamiento. En una ciudad en crecimiento donde el alquiler aumenta rápidamente, puede ahorrar miles de dólares bloqueando un apartamento de alquiler controlado, especialmente si sus ingresos no aumentan junto con el mercado de la vivienda.
El control de alquileres tiene ventajas para los propietarios y los vecindarios en general.
Es más probable que los propietarios se queden con inquilinos confiables. Si el inquilino sabe que está obteniendo un buen trato, se quedará quieto y el propietario no tendrá que preocuparse por la rotación. Puede estabilizar el flujo de efectivo para los propietarios, siempre que los aumentos anuales se mantengan al día con los gastos. Los barrios con control de alquileres tienden a ser más diversos tanto económica como socialmente.
Contras del control de alquiler
¿Cuál es la desventaja del control de alquileres? Los economistas y los consejos de vivienda a menudo argumentan que el control de los alquileres perjudica a los inquilinos, propietarios y vecindarios más de lo que los ayuda.
Así es como el control de la renta puede ser riesgoso para los inquilinos:
Con un presupuesto limitado para reparaciones y mejoras, los propietarios podrían estar menos motivados para mantener los edificios en perfectas condiciones. Si las circunstancias de su vida cambian y considera mudarse, es posible que le resulte difícil conseguir un trato similar en un apartamento en otro lugar. Cualquiera que no obtenga un apartamento de alquiler controlado en una ciudad competitiva puede terminar pagando un alquiler más alto que el precio del mercado. Dado que el control de los alquileres disminuye la oferta de apartamentos abiertos, la demanda aumenta, lo que hace subir los precios para todos los demás.
Los críticos del control de los alquileres argumentan que sus efectos a largo plazo son menos que positivos para los propietarios, los vecindarios y las ciudades.
Dado que los propietarios no pueden cobrar la tasa de mercado por las propiedades de alquiler controlado, pueden perder dinero. En algunos casos, los propietarios pueden presionar a los inquilinos con alquiler controlado para que se muden, de modo que el propietario pueda aumentar legalmente el alquiler de los nuevos residentes. Los residentes con espacio de vivienda adicional tienen menos incentivos para alquilarlo, ya que no pueden ganar tanto. Como resultado, la oferta de viviendas disminuye. Los valores de la propiedad tienden a caer en las áreas de alquiler controlado, al igual que los impuestos a la propiedad. Esta disminución puede perjudicar a las comunidades que dependen de los ingresos por impuestos a la propiedad.
Resumen
Los apartamentos de alquiler controlado son difíciles de encontrar. Pero si encuentra uno, puede mantener bajos sus costos como inquilino, especialmente en una ciudad cara.
Aquí hay algunos consejos para los buscadores de apartamentos:
Conozca sus derechos de inquilino. Algunos derechos varían según el estado y algunos, como la prohibición de la discriminación basada en ciertos factores, son nacionales. Infórmese sobre las restricciones de ingresos en viviendas con alquiler controlado o con alquiler estabilizado. Esto no sucede con frecuencia. La vivienda de alquiler controlado difiere de la vivienda subsidiada, que tiene límites de ingresos para los inquilinos. Pero es posible que no sea elegible para una unidad de renta estabilizada si obtiene un ingreso superior a cierto ($ 200,000 en la ciudad de Nueva York, por ejemplo). Asegúrese de que el apartamento cumpla con sus estándares en todos los demás aspectos.